一二线城市、省会城市的市中心，确实是有很多老房子、旧小区的，而且有些地段还不错，甚至还是地铁房、商圈房，这样的板块，一般都有比较长久的历史沉淀了，有的老房子附近甚至还有名胜古迹。

业主早些年取得这些房子的产权的时候，成本并不高，有的甚至是分的房子，不一定是买的，但是随着城市能级的逐渐提升，地块和资产的增值，这些房子的价值也就水涨船高了。

(资料图)

其实，如果要细分，可以把这些老房子、老小区大致分为3大类，一类就是低矮的步梯房，另一类是带电梯的高层楼栋，还有一类就是城中村自建房，也就是没有产权的“小产权房”。

3类老房子未来的命运和结局，其实是大不相同的：

1、低矮的步梯房

低矮的步梯房，一般以6层以下的高度比较常见，一层两户，一整栋楼也许就只有那么10多户人家，长年累月，管廊设施设备老化，要翻新拆改甚至加装电梯的平摊成本，都挺高的，所以，要维护起来相对并不容易。

因为这样的楼栋住户较少，维护改造的成本平摊到每一家每一户头上，都是比较大的数额，反而很难达成共识。

但是，这种步梯房老小区，有的又占据着比较优质的核心地段，所以，未来的命运，大概率是会随着城市更新的进程，被拆改、补偿、或者房票、腾退、置换到其他区域。

因为这样的老小区老房子，一旦失去了居住功能，实际上也就没有太大资产价值的。

2、带电梯高层楼栋

大部分城市的市中心，也有一些高层的带电梯的楼栋，这样的楼栋，从设计规划之初，就设计得有电梯井，电梯等易损耗的设施设备，如果坏了，维修或者更换新设备，楼栋就能照常运转使用。

而且，这种高层楼栋，住户相对都比较多，有的达到20多层甚至40多层，每层有多家住户，一旦后期需要大修大改，平摊到每家每户头上的维修基金，可能还不如一年的物业费那么多，所以，更容易达成共识，维修保养起来，就更容易实现。

这种楼栋，大概率会成为城市发展过程中凝聚和沉淀地块红利的孤品，也就是越老越吃香，历久弥新，因为占据了城市市中心稀缺不可替代的地段区位，又少了那些可能要被拆改的低矮步梯小区的竞争。

无论从居住价值角度，还是从资产收益变现、出租的角度，这种带电梯的高层楼栋，未来都可能是二手房市场抢手的稀缺产品。

3、城中村自建房

城中村的自建房，自始至终都是小产权，也就是小产权，有的甚至还是违章建筑，因此，基本没有什么资产属性，其存在的价值和意义，也就是为一些收入没那么高的人群，提供临时居所。

这样的城中村，堪称每座城市的顽疾了，短期内拆也拆不掉，长远来看也没有什么发展，参差不齐的自盖建筑，不仅给城市界面和形象，带来不融洽的外立面观感，还容易带来一些列的治理问题，比如卫生环境、治安、流动人口等隐患。

更重要的是，这样的自建房，是游离在房地产规范轨道之外的，比如未来如果要收房地产税，这样的小产权房到底要不要交，也是一个问题。

如果小产权不交的话，又会导致正常房地产轨道内的商品房，承受不对等的市场竞争，比如小产权房的租金低，就会对商品房的租金回报率带来不良竞争。

因此，小产权房、城中村自建房未来的命运，是3种老房子、老小区里面，最不明朗的，及时止损，不要继续过多投入进去，才是比较理性的选择。