我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
【资料图】
以下广州购房答疑内容，来自 微信公众号“羊叔说房” 的粉丝精选提问：
提问：羊叔您好，本人刚结婚，预算总价400-500万，想要在广州买套房自住，纠结选学位房还是宽敞一点的三房，具体买到哪里前景最好，可以帮忙分析一下吗？
羊叔： 你好，建议首选核心地段的三房，未来出手给改善型买家比较容易，且刚需首套房一般五年内用不到学位，未来需要学位可以再置换成带学位的三房。具体来看，番禺万博适合天河、海珠、番禺通勤的刚需，商业发达，大社区大园林，有升值空间。400-500万预算可以买到万博的头部产品。科学城适合在科学城、天河通勤的刚需，次新楼盘较多，但广州东进是既定事实，所以长远来看具有发展前景。选筹原则是尽量靠近拥有交通、商业、教育的区府一带，有潜力。海珠区适合在海珠、越秀、天河通勤的刚需，拥有琶洲CBD输送的购买力以及旧改，发展空间可以，老广生活区，生活气息浓厚，配套成熟，生活便利。
提问：羊叔，你好，刚需买房，首付预算100万左右，本人在天河上班，想要在增城买房，但是又考虑到通勤时间太长，但是天河的房价又贵，到底是贷款买天河的还是增城呢？
羊叔： 你好，增城居住的话通勤时间很容易劝退购房者的，地铁盘很受上班族的欢迎，但是房价也相应的会高一点。中新乘地铁三四十分钟也可以到达配套比较成熟区域，因此对于预算不太充足的人来说性价比还是比较高的。中新的人口数量多，因此产业配套的发展程度也快于其他板块，所以与其他板块相比，中新有发展潜力。
提问：羊叔，你好，目前有存款100，想要投资买房，有两个方向：一是是老家四川，成都、南充和重庆，哪里比较好呢？二是粤港澳大湾区，到底应该怎么选择呢？
羊叔： 你好，一线城市是未来中国房价的制高点，即使中国人口出生率下降，以后这四个地方都不缺人口，未来真正值得中长期持有的城市不超过15个，其他城市上涨大部分都交易性机会，也就是说这些城市在货币洪水过后，要很久很久才能迎来下一次上涨，你长期持有的话，中间有一大段“垃圾时间”，毫无意义。出于纯投资的角度，依次应该选择广州、成都、重庆、南充；其次如果首付预算只有100万的话，还是建议首选广州，毕竟一线城市有引领作用。
提问：羊叔，你好，我在广州工作，一直都是租公寓住，近期想买房了，打算自己入手一套公寓，我问了我同事，他们都不建议我买公寓，可是现在公寓价格比之前便宜好多，那到底能不能买啊？
羊叔： 你好，个人不提倡，不过你可以根据我以下分析加上你自身情况再考虑。公寓一直是一个争议比较大的产品，广州近期公寓的销售量也是大大下降，许多人对于购买公寓的态度也是截然相反，有的认为是完全不能购买，有的则认为还是值得购买。 客观分析下来，首先公寓区别于住宅，主要是一种商业地产，便宜有些还不限购。公寓有总的价格较低；不局限于自住还有出租，商务等用途；不限购；配套等较多的优势。其次，公寓的缺点也是比较明显的，不方便变现；税费高导致的难以出手；杠杆率较低；很多公寓只有40年的产权；公寓没有办法落户，更没有学位。若是用来自住，来购买公寓的大多数为没有购房资格，以及资金不充足的过渡类，若是用来投资的话，手头资金充足的建议选择一些地段好，各方面配套优秀的公寓来保障自己的回报率。
提问：羊叔，你好，现在广州名下有一套房120平三房一卫，16年买的有贷款，如今手上有150万可二套付首付想再投资一套房产，因为对投资房产不是很熟，想请教指导买广州新房和老房子，那个投资价值大？
羊叔： 你好，房子的投资价值主要看的是其稀缺性，与楼龄的大小关联不是那么紧密。像老城区的一些次新的小区因为配置和学校的因素，周边的竞争对手较少，房子自然也相对的价值。 而一些没带学位的单位住房，如果房龄再大，则尽量避免购买，这样的房子一是存量比较大，二是升值空间小，不适合投资。所以是投资新房还是旧房不能但看房子的年龄，要结合多重因素分析房屋的稀缺性和其未来的升值空间。
提问：羊叔，你好，请问广州买房，广钢和老黄埔应该怎么选呢？
羊叔： 你好，从板块上看，广钢没有产业的支持，不仅价格也包含了学校和地铁的溢价， 住宅的开发 也进入尾声，预期会降低热度，慢慢走下坡路。老黄埔规划产城融合，位于沿江向东发展的主轴上，临江CBD，级别定位高，未来几年的影响力还会上升。
从供应上看，广钢房子多，价格高。黄埔 最好的地段都给了商业，未来二手次新比较稀缺，购买力更强。 如果你追求成熟氛围的话，选广钢，追求投资，愿意等着成长的选老黄埔。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
回复关键词【资料】，即可免费领取！
